Mon installation date d'avant 1981 : que dit le RGIE à la vente ?
Réponse Rapide
Lors de la vente d'un bien dont l'installation électrique date d'avant 1981, la mise en conformité RGIE suit un régime spécifique avec un contrôle obligatoire et un délai de 18 mois pour l'acheteur. Si le rapport est négatif, l'acheteur dispose de 18 mois à compter de l'acte pour mettre l'installation en conformité avec le RGIE. Voir notre dossier sur certificat PEB en Wallonie.
Pourquoi le seuil de 1981 est-il déterminant ?
Le Règlement Général sur les Installations Électriques (RGIE) – en vigueur dans sa version actuelle depuis l'arrêté royal du 8 septembre 2019 – distingue deux catégories d'installations résidentielles lors d'une vente :
Installations antérieures au 1er octobre 1981 (sans modification substantielle depuis cette date)
Ces installations sont soumises à un régime spécifique décrit à la section 8.4.2 du Livre 1 du RGIE. Elles ont été conçues et réalisées avant que le premier cadre réglementaire d'ensemble n'entre en vigueur. Le législateur reconnaît leur ancienneté mais impose une vérification systématique à chaque changement de propriétaire.
Installations adaptées ou rénovées après le 1er octobre 1981
Lorsque des travaux électriques significatifs ont été effectués après cette date – remplacement du tableau, ajout de circuits, extension – c'est la version du RGIE en vigueur au moment des travaux qui s'applique. Lors d'une vente, le vendeur doit transmettre le dossier électrique complet à l'acheteur ; le contrôle obligatoire à la vente s'applique selon les règles habituelles du RGIE.
En pratique, la grande majorité des maisons construites avant 1981 et n'ayant pas subi de rénovation électrique majeure relèvent du premier régime. C'est souvent le cas des habitations des années 1950 à 1970 : mono-circuit, absence de différentiels 30 mA, absence de mise à la terre, prises non polarisées.
En Belgique, toute installation électrique domestique est soumise au Règlement Général sur les Installations Électriques (RGIE). Une installation non conforme au RGIE expose les occupants à un risque grave d'incendie et d'électrocution ; la conception, la réalisation et la mise en conformité d'une installation électrique relèvent d'un professionnel qualifié, sans exception. Ce risque ne tolère aucun euphémisme.
Les obligations concrètes lors de la vente
Ce que le vendeur doit faire
Le RGIE (section 8.4.2, Livre 1) impose au vendeur d'une habitation dotée d'une installation antérieure au 1er octobre 1981 de faire réaliser un contrôle de conformité par un organisme agréé indépendant avant la signature de l'acte authentique – idéalement entre la signature du compromis de vente et la date de l'acte.
Le rapport de contrôle doit être remis à l'acheteur lors de l'acte notarié, et sa date doit être mentionnée dans l'acte. Le notaire a l'obligation de documenter cette remise.
Le RGIE impose un contrôle de conformité par un organisme agréé indépendant (par exemple Vinçotte, Normec BTV, ACEG) avant la mise en service de toute installation électrique neuve ou rénovée, ainsi qu'à l'occasion de la vente d'un logement. En cas de non-conformité constatée lors d'une vente, l'acquéreur dispose de dix-huit mois pour mettre l'installation aux normes. Sans rapport de contrôle positif, le gestionnaire de réseau ne procède pas au raccordement.
Ce que l'acheteur reçoit – et ce qu'il doit faire
Si le rapport de contrôle est positif, aucune action immédiate n'est requise de l'acheteur. Le prochain contrôle sera dû dans 25 ans (en l'absence de modification).
Si le rapport est négatif (non-conformités relevées), l'acheteur dispose de 18 mois à compter de la date de l'acte authentique pour :
- Mandater un électricien qualifié pour réaliser les travaux de mise en conformité ;
- Faire réaliser un contrôle de suivi par un organisme agréé de son choix ;
- Notifier cet organisme de son identité et de la date de la vente.
Si ce contrôle de suivi est à son tour négatif, l'acheteur dispose d'un délai supplémentaire de 12 mois pour corriger les non-conformités restantes et faire réaliser un contrôle complémentaire par le même organisme.
Cas d'exemption
Une exemption au contrôle peut être accordée uniquement si acheteur et vendeur conviennent par écrit dans l'acte que le bien sera démoli ou que l'installation sera intégralement rénovée. Dans ce cas, l'acheteur doit en informer la Direction générale de l'Énergie du SPF Économie dans les meilleurs délais.
Quand faire appel à un électricien ?
La mise en conformité d'une installation d'avant 1981 est rarement superficielle. Elle implique souvent :
- Le remplacement du tableau électrique (ajout de disjoncteurs différentiels 30 mA, disjoncteur de tête, bornes de mise à la terre) ;
- L'ajout ou la remise aux normes de la mise à la terre sur l'ensemble des circuits ;
- La mise en conformité des circuits de cuisson et de salle de bain (zones de sécurité RGIE) ;
- L'installation de prises de terre et de liaisons équipotentielles dans les pièces humides.
Ces travaux nécessitent un professionnel compétent. La loi du 31 mai 2017 (loi Peeters) impose aux entrepreneurs de la construction une assurance obligatoire de responsabilité civile décennale pour les travaux immobiliers concernés. Avant de signer un devis, il est impératif de vérifier l'inscription de l'électricien à la Banque-Carrefour des Entreprises et de demander son attestation d'assurance : confier des travaux électriques à un intervenant non qualifié et non assuré prive le maître d'ouvrage de toute garantie et l'expose à un danger direct d'incendie et d'électrocution.
ELL Store dispose d'un réseau d'électriciens partenaires qualifiés et inscrits à la BCE, actifs partout en Wallonie et à Bruxelles. Contactez-nous pour être mis en relation avec un professionnel de confiance pour vos travaux de mise en conformité.
Les solutions de mise en conformité RGIE
Diagnostic préalable
Avant de lancer les travaux, un électricien expérimenté effectuera un état des lieux complet de l'installation : schémas unifilaires, repérage des circuits, vérification de la mise à la terre, contrôle des protections différentielles. Ce diagnostic permet d'établir un devis précis et de prioriser les interventions.
Travaux courants sur les installations d'avant 1981
| Intervention | Raison fréquente | Impact sur la conformité RGIE |
|---|---|---|
| Remplacement du tableau électrique | Fusibles à cartouche, absence de différentiel | Conformité des protections |
| Mise à la terre généralisée | Absence sur anciens circuits | Sécurité contre l'électrocution |
| Remplacement du câblage aluminium | Risque de corrosion et d'échauffement | Réduction du risque incendie |
| Circuits dédiés cuisine/salle de bain | Insuffisance de puissance, câblage non adapté | Zones humides RGIE |
| Installation différentiels 30 mA | Absence sur circuits existants | Protection des personnes |
TVA à 6 %
Les travaux de rénovation électrique dans un logement de plus de 10 ans bénéficient du taux de TVA réduit à 6 % (contre 21 % pour le neuf), à condition que les travaux soient réalisés par un entrepreneur enregistré et que la facture soit libellée au nom du propriétaire.
Sources
- SPF Économie – Contrôle des installations électriques domestiques
- SPF Économie – Livre 1 du RGIE et obligations lors de la vente d'une unité d'habitation
- SPF Économie – Organismes de contrôle agréés pour les installations électriques
